Le marché immobilier marocain traverse une passe difficile. À fin mars 2025, les prix des actifs immobiliers ont reculé de 1,8% par rapport au trimestre précédent, tandis que le volume des transactions s’est effondré de 30,3%, selon le dernier rapport conjoint de Bank Al-Maghrib et de l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC).
Cette baisse généralisée reflète un climat d’attentisme prolongé et un ralentissement de la demande sur l’ensemble des segments du marché. Dans le détail, les prix du résidentiel ont diminué de 2,1%, ceux des terrains de 2,5% et ceux des biens à usage professionnel de 0,7%.
Chute historique des ventes
Les transactions immobilières, tous segments confondus, ont connu un repli marqué : -29,3% pour les biens résidentiels, -33,1% pour les terrains et -31,4% pour les actifs à usage professionnel. Une dynamique qui traduit les difficultés d’accès au crédit, la prudence des acheteurs et le manque de visibilité des opérateurs.
En glissement annuel, la tendance reste préoccupante : les ventes chutent de 15,2% par rapport au premier trimestre 2024. Ce recul s’observe tant pour le résidentiel (-14,5%) que pour les terrains (-16,4%) et les biens professionnels (-18,2%).
Résidentiel : Des prix en baisse, un marché en panne
Le segment résidentiel enregistre une baisse trimestrielle moyenne de 2,1%, tirée par le recul des prix des appartements (-2%), des maisons (-1,6%) et des villas (-1,1%). Sur un an, les prix stagnent (+0,1%), masquant de fortes disparités : les appartements gagnent 0,3%, tandis que les maisons perdent 0,1% et les villas progressent de 0,7%.
Le volume des transactions, quant à lui, s’effondre de 29,3% d’un trimestre à l’autre, avec des reculs similaires pour les appartements (-29%), les maisons (-34,6%) et les villas (-31,8%).
Terrains et biens professionnels : tensions continues
Les prix des terrains reculent de 2,5% au T1-2025 et de 0,1% en glissement annuel. Le nombre de transactions chute lourdement : -33,1% sur trois mois, -16,4% sur un an.
Les biens à usage professionnel ne sont pas épargnés. Les prix reculent de 0,7% ce trimestre, principalement en raison des baisses de 1,4% pour les locaux commerciaux et de 1,5% pour les bureaux. Sur un an, les prix baissent de 0,3%, avec une stagnation pour les locaux commerciaux mais un net repli pour les bureaux (-4,2%).
Les ventes s’effondrent de 31,4% sur le trimestre (-28,9% pour les locaux commerciaux et -40,5% pour les bureaux) et de 18,2% sur un an.
Des métropoles sous pression
Dans les quatre grandes villes, la morosité du marché est palpable.
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Rabat connaît une quasi-stagnation des prix, mais une chute spectaculaire des ventes (-35,2%), avec un effondrement de 57% pour les biens professionnels. Les terrains, en revanche, voient leurs prix grimper de 9,4%.
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Casablanca enregistre une baisse globale des prix de 1,8%, avec une contraction des ventes de près de 30%, particulièrement marquée pour les terrains (-38,2%) et les actifs professionnels (-35,4%).
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Marrakech voit ses prix baisser de 2,3%, avec une chute de 3,3% pour le résidentiel et de 4,6% pour les terrains. Seul le segment professionnel affiche une hausse des prix (+1,7%). Les ventes diminuent toutefois de 30,2% dans la ville ocre.
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Tanger, enfin, accuse une baisse de 2% des prix immobiliers, avec un repli marqué des transactions (-15,7%), notamment sur les terrains (-19,8%) et les biens professionnels (-29,2%).
Un signal d’alarme pour les opérateurs
Ces chiffres traduisent une détérioration inquiétante du climat immobilier au Maroc. Le recul conjoint des prix et des transactions suggère une correction en cours, mais sans reprise claire en vue. Les investisseurs, promoteurs et autorités devront redoubler d’efforts pour restaurer la confiance et relancer une demande atone.
